区画整理

自分の土地が計画道路や公園にかからない場合の負担について

質問：自分の土地が計画道路や公園にかからない人は事業に直接関係ないのではありませんか。

回答：土地区画整理事業の特徴のひとつは、道路・公園等の公共施設の整備を、その地区の地権者全員の受益の度合いに応じた負担で行うことにあります。つまり、事業においては、換地手法によって個々の宅地を少しずつ移動させながら、公共施設用地を必要な位置に集めて生み出すことになるため、特定の人が用地の買収により地区内から立ち退かされたり、利用度の低い不整形な残地が生じたりすること等の弊害がなく、地権者間の負担や受益の不平等を避けることができます。
したがって、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かにかかわらず、地区内の地権者全員に参加していただくことになります。

税金の優遇制度について

質問：税金の優遇措置はあるのですか。

回答：区画整理により、従前の土地に代わって新しい土地（換地）が与えられることになりますが、この換地処分による従前地の譲渡及び換地の取得については、譲渡所得税、不動産取得税、登記に関する税金はかからないことになっています。また、場合によっては清算金が交付されることがありますが、この清算金については5,000万円までの特別控除が認められます。
建物を移転しなければならない場合は、施行者から移転補償金が支払われますが、これを移転の費用に充てた場合には税金がかかりません。
ただし、営業補償金など、通常の収入に対する補償については、税金がかかります。また、仮換地が指定された後3年以内に、一定の住宅建設を行う者に土地を譲渡した場合は、長期譲渡所得税が軽減されます。

宅地が小さく建物がいっぱいに建っている場合の減歩について

質問：宅地が小さく建物がいっぱいに建っているので、減歩されると困るのですが、どうなるのですか。

回答：原則的には減歩となりますが、減歩分について保留地を換地に隣接して定め、これを買ってもらう（付保留地）、または一定の地積以下の土地について減歩を緩和し、緩和についてはこれに相当する清算金を徴収することになります。

事業中の土地の売買について

質問：事業中に土地の売買はできますか。

回答：事業の施行期間中、土地の売買（所有権移転）はできますが、事業の最終段階で、換地が新たに登記される際、登記閉鎖が行われ、一定期間登記できない場合があります。
仮換地指定後の売買における登記は仮換地に対応する従前地を売買したものとして登記されます。また、仮換地の一部売買や、仮換地が合筆や分筆されている場合の売買において、従前地が分筆不可能な場合（法務局との協議による）は、共有持分登記となり、換地処分後に分割登記をすることになります。
これら土地の売買に際しては、清算金の帰属について契約書に明記することが望ましいです。その他トラブルが発生しないよう、担当部署に相談していただくことをお勧めします。
なお、事業地内の土地の所有権等に移動があった場合は、施行者に届出が必要となります。（所有権移転届等の用紙は施行者にお尋ねください）

建物移転の際の補償について

質問：建物を移転する場合、補償してもらえるのですか。

回答：仮換地が指定され、整理前の土地にある建物、工作物及び樹木等を仮換地へ移転する場合、その移転に必要な費用は施行者が補償することになります。
また、移転期間中に必要な仮住まいの費用や休業補償なども、全て適正な基準に基づき算定し補償します。

公共団体施行における民意の反映について

質問：区画整理は、住民の反対があっても行政側が一方的に実施することができるのですか。

回答：公共団体が区画整理を施行する場合は、都市計画事業として施行されますが、その都市計画の決定にあたっては、公告、縦覧、意見書の提出等民主的な手続きで進められます。事業を開始する際に地権者の同意を特に確認する手続きは法令には定められていませんが、区画整理は地域住民の公共の福祉に寄与することを目的とし、また、事業の内容が個人の財産にかかわり、将来の生活設計にも関係することから、説明会などを開いて地権者の理解と協力を得るとともに、事業計画の決定や換地計画の認可に先立ち計画案を公衆に縦覧し、利害関係者は意見書を提出できることになっています。
なお、事業認可後は、地権者の中から選ばれた委員などで構成される土地区画整理審議会の意見を聴いたり同意を得ながら、民主的に事業が進められます。

事業前後の借地権について

質問：借地権の権利は、区画整理が行われるとどうなるのですか。

回答：区画整理は、事業施行後も原則として従前の権利関係をそのまま継続させる事業ですから、借地権はその目的となる土地に換地が定められれば、その換地の上に権利が存続しますし、その他の土地に関する権利も同様です。
ただし、原則として地役権は従前の土地の上に残ります。借家権は、建物がそのまま移転した場合はその建物上に権利が存続しますが、当事者間で協議が整った場合は移転に合わせて建物を新築し、新たに借家権を設定することもあります。
なお、借地権その他の土地の上に存する権利で登記されていないものについては、施行者がそれを知ることができないために、換地計画の作成などの場合にこれらの権利を有する者に対し、適切な配慮が行えないおそれがあるので、これらの未登記の権利は施行者に申告しなければならないこととされています。 

地区計画や建築協定について

質問：地区計画や建築協定とは、どんなものですか。区画整理とどのような関わりがあるのですか

回答：地区計画とは、地区の状況や特性に応じて道路、公園などの地区施設の配置や建築物の敷地面積、用途、建ぺい率、容積率、壁面の位置などに関するきめ細かな計画を策定し、これに基づいて必要な建築行為、開発行為などの誘導及び規制を講ずる制度で、地区計画は都市計画として定められます。
建築協定とは、住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進する等のため、土地所有者及び借地権者が一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準について一定の取決めをするものです。建築協定を結ぶためには、土地所有者及び借地権者の全員合意のもとに行政の認可を受けなければなりません。
区画整理地区においては、事業の実施に伴い大量の建築活動が誘発されることから、これを契機に地域に即したまちなみ形成を図る絶好の機会となります。その場合、地区計画や建築協定等の建築行為の規制誘導制度を区画整理と併せて活用することによって、総合的なまちづくりとして、より大きな効果が得られます。

建物が建てられる時期について

質問：土地区画整理事業が始まっていつになったら建物が建てられるのですか。

回答：事業中に建築行為を無計画、無統制に行うと、事業の施行を阻害することがあるので、建物を建てる場合は、あらかじめ知事（中核市においては市長）の許可を受けなければならないことになっています。
 一般に、仮換地指定前においては、建物がすぐに移転を要するなど事業の支障となるおそれが多く、建築行為は厳しく制限されています。
しかし、仮換地指定後であれば、仮換地として指定された土地については、事業における宅地造成、各種工事と調整のうえ建物を建てることができます。